Jakarta, Businessreview.id – Permintaan hunian ekspatriat di Jakarta tetap tumbuh sepanjang semester I 2026, didorong realisasi proyek investasi berskala besar di sektor energi, pertambangan, teknologi, dan industri. Namun, pelemahan rupiah mulai mengubah pilihan akomodasi perusahaan multinasional.
Laporan Pasar Hunian Ekspatriat Jakarta Semester I 2026 dari Colliers Indonesia menunjukkan perusahaan tidak serta-merta mengurangi kebutuhan tempat tinggal bagi tenaga profesional asing. Mereka justru meninjau kembali lokasi, ukuran unit, jenis akomodasi, serta kesepadanan antara biaya dan manfaat yang diperoleh.
Perubahan tersebut terjadi karena sebagian perusahaan masih menetapkan tunjangan perumahan dalam rupiah, sementara sejumlah pemilik hunian premium mempertahankan harga sewa dalam dolar AS.
Head of Research Colliers Indonesia Ferry Salanto mengatakan tekanan nilai tukar membuat perusahaan harus menyesuaikan ekspektasi terhadap properti yang dapat diperoleh dengan anggaran tersedia.
“Perusahaan tidak serta-merta mengurangi kebutuhannya, tetapi menjadi semakin selektif dalam mempertimbangkan lokasi, ukuran unit, serta kesepadanan antara biaya dan manfaat yang ditawarkan,” ujar Ferry dalam keterangan tertulis, Kamis (17/9/2026).
Asumsi Anggaran Tertinggal dari Kurs Pasar
Colliers mencatat adanya kesenjangan antara asumsi nilai tukar yang digunakan dalam penyusunan anggaran perusahaan dan kondisi pasar selama periode pelaporan.
Anggaran akomodasi perusahaan umumnya menggunakan asumsi kurs sekitar Rp16.000 hingga Rp16.800 per dolar AS. Sementara itu, nilai tukar pasar telah berada pada kisaran Rp17.900 hingga Rp18.000 per dolar AS.
Perbedaan tersebut secara langsung menurunkan kemampuan anggaran perusahaan ketika harga sewa properti dipatok menggunakan dolar AS. Unit yang sebelumnya masuk dalam batas anggaran akhirnya menjadi lebih mahal setelah dikonversi ke rupiah.
Sebagai respons, sejumlah perusahaan mulai mempertimbangkan unit berukuran lebih kecil, memperluas wilayah pencarian, atau mengalihkan pilihan dari rumah tapak menuju apartemen.
Apartemen berlayanan juga mulai dilirik karena menawarkan masa sewa dan fasilitas yang lebih fleksibel. Pilihan tersebut dapat mengurangi kebutuhan perusahaan dalam mengurus perlengkapan rumah, pemeliharaan, dan layanan pendukung secara terpisah.
Rumah Tapak Tetap Banyak Dicari
Meski menghadapi tekanan keterjangkauan, minat terhadap rumah tapak masih tinggi, baik untuk unit di dalam kompleks perumahan maupun di luar kawasan hunian terpadu.
Head of Residential Services Colliers Indonesia Lenny van Es-Sinaga mengatakan ekspatriat semakin kesulitan mendapatkan properti yang sesuai. Persoalannya bukan hanya keterbatasan pasokan, tetapi juga biaya sewa yang meningkat setelah memperhitungkan pergerakan nilai tukar.
“Pemilik properti, terutama pemilik aset berkualitas tinggi, cenderung mempertahankan harga sewanya sehingga ruang untuk negosiasi penurunan harga menjadi terbatas,” kata Lenny.
Kondisi tersebut menciptakan tarik-menarik antara kemampuan anggaran penyewa dan ekspektasi harga pemilik properti. Akibatnya, proses pencarian serta negosiasi sewa dapat berlangsung lebih lama.
Pemilik rumah yang telah direnovasi dan memenuhi standar ekspatriat masih memiliki posisi tawar kuat karena ketersediaannya terbatas. Namun, mempertahankan harga terlalu tinggi juga membawa risiko unit kosong lebih lama ketika anggaran korporasi terus tertekan.
Dalam situasi ini, kelengkapan perabot, kondisi bangunan, kualitas pemeliharaan, keamanan, serta kemudahan akses menuju kawasan bisnis menjadi semakin penting. Penyewa tidak hanya membandingkan harga, tetapi juga seluruh biaya dan manfaat selama masa hunian.
Permintaan Diperkirakan Tetap Positif
Colliers memperkirakan pasar hunian ekspatriat Jakarta tetap bergerak positif pada semester II 2026 hingga jangka menengah. Prospek tersebut didukung proyek investasi yang memiliki periode pembangunan dan operasional panjang.
Berbeda dengan fase pemulihan sebelumnya yang lebih banyak ditopang normalisasi aktivitas ekonomi, permintaan saat ini berkaitan dengan pelaksanaan proyek investasi jangka panjang. Kondisi tersebut berpotensi menciptakan arus masuk profesional asing dan kebutuhan hunian yang lebih stabil.
Baca Juga: Cari HP yang Cocok Buat Jangka Panjang? Ini Alasan Galaxy A27 5G Layak Jadi Pilihan
Namun, pertumbuhan permintaan belum tentu otomatis meningkatkan transaksi penyewaan. Pergerakan pasar akan sangat bergantung pada kemampuan perusahaan dan pemilik properti menjembatani kesenjangan anggaran dengan harga sewa.
Bagi pemilik properti, kondisi ini menuntut strategi harga yang lebih realistis dan peningkatan kualitas unit. Sementara bagi perusahaan penyewa, fleksibilitas lokasi, ukuran hunian, serta pilihan antara rumah tapak, apartemen, dan apartemen berlayanan akan menjadi bagian penting dalam mengendalikan biaya akomodasi.
